「リースバック」とは、自分が所有している住宅等を第三者に売却し、自己所有物件のリース契約を締結することで、住み慣れた自分の住宅等の資産を利用し続けることを可能にする取引手法を指します。住宅においては、自宅を売却して現金化して、売却後の自宅を賃貸借契約し賃料を支払うことで、自宅に引き続き住むことができるサービスになります。
「リースバック」は、老人ホームへの住み替えや不足した老後資金の確保、円滑な相続等を目的として現金化することによって、住宅利活用の新たな選択肢として注目されています。一方で、「リースバック」は急に言われてもあまり認知されていないことや、契約行為の複雑さから、利用者の理解が不十分なまま契約が締結されることによりトラブル等も多数見られます。今回は、リースバックの利用方法やメリット・デメリットを解説させていただきます。
リースバックの活用事例
1．不安のある老後資金の確保に利用できます
年金暮らしとなり老後資金が不足したとしても、自宅を売却して引っ越すことやそのための環境の変化は避けたいと思う人も多いでしょう。また仮に住み替えるにして、住宅ローンを利用しようとしても年齢などを理由に金融機関から断られることも珍しくありません。リースバックは自宅を売却する仕組みのため、年齢を理由に断られることもなく、住み慣れた自宅に住み続けることで老後資金の計画を立てやすくなります。ただし、認知症等の進行により契約行為ができない状態では売却も賃貸もすることができないので注意が必要です。
2．住み替え資金の確保に利用できます
リースバックは、長く住み続けるだけでなく、住み替えの際にも活用できます。リースバックで自宅を売却すれば、新居の頭金や手付金に充てられるほか、ローンの返済資金にも利用出来ます。また、新居に住み替えるまでは、今までの家に住み続けられるので、慌てて仮住まいを探す必要もありません。
3．住宅ローンの月々の返済額の減額に利用できます
住宅ローンの支払いがある人は、リースバックを利用して売却金額をローンの返済に充当することで、月々の支払額を減らせる可能性があります。住宅ローンによっては、月々の支払金額が上がる商品もあるほか、収入の減少などで毎月の支払いが厳しくなることもあるでしょう。リースバックの家賃が住宅ローンの返済額より低くなれば、月々の支払額が減り、年金暮らしになった後の資金繰りが計画しやすくなるでしょう。
4．住宅ローンの完済に利用できます
急な病気や怪我による後遺症等で住宅ローンの返済が滞ってしまい、金融機関からローン残債の一括返済を求められた場合、任意による売却や裁判所からの競売を選択すると、住み慣れた自宅を失うことになりますが、リースバックを利用し、その売却資金で住宅ローンを完済することができれば、住み慣れた同じ家に住み続けることができ、生活の立て直しをしてその後の資金計画を立てやすくなります。
リースバックの代表的なメリット
1．自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる
通常の不動産売却では、売却代金からまとまった資金を得られる一方で、新居への引っ越しの手間や費用が発生しますし新しい環境に行くことに抵抗を持つ方もいます。また、高齢者になると、新居の購入や賃貸借契約の締結が難しくなるケースも少なくありません。リースバックでは、売却した自宅にそのまま住み続けられるため、まとまった資金を得ながらも、慣れ親しんだ自宅に住み続けられますので年金だけでは今後の生活資金の計画に不安がある方にメリットがあります。
2．月々の支出が定額化される
自宅を所有していると、定常的に発生する管理費や固定資産税、火災保険や地震保険など、さまざまな費用が発生します。リースバックでは、所有者がリースバック運営会社となるため、住居費用は毎月一定の家賃（リース料）に一本化されますので月々の老後資金計画が単純化されてわかりやすくなります。
3．家を所有することで発生するリスクがなくなる
自宅を所有していると、突発的な地震や火災等の災害で不動産価格の下落や建物の損壊などのリスクを抱えます。特に、戸建ての場合はマンションに比べて不動産価格の下落や災害による影響を受けやすいので老後の資金計画に大きな影響を与えることもあります。また、住宅ローンが変動金利の場合は、金利上昇で返済額が増加するかもしれません。リースバックでは、所有者がリースバック運営会社となるため、これらの家を所有することで発生するリスクはなくなります。
リースバックの代表的なデメリット
1．売却価格が市場価格より減額される
基本的に自宅の売却価格が市場価格よりも約70％くらい安くなります。普通に個人間で売却する不動産仲介とは異なり、不動産業者が売主の希望時期に直接買い取りをするため、発生するかもしれないリスクを含んで市場価格よりも安く買い取るためです。また、リースバック運営会社は買い取った不動産を所有するリスクやコストを維持しながら元所有者に賃貸する点で、一般的な不動産買取業者の直接買取よりも安くなることが多いです。
2．建物維持管理のメンテナンスの制限
自分の持ち家の場合ならば、マンションなどの管理規約が定められている場合を除き、本来は自由にリフォームや建て替え等の維持管理ができますが、リースバックを利用すると、不動産の所有者はリースバック運営会社に移転することになるため、リフォームや建て替え等の維持管理をしたいと思っても、運営会社の許可が必要なので老朽化した建物を退去せざるを得ないことがあります。新しい居所を探すのにとてもコストがかかることがあります。
3．居住期間の制限
リースバック後は、自宅に引き続き住むことができるサービスですが、居住できる期間は必ずしも希望通りとは限りません。リースバック契約における自宅の賃貸借契約が普通賃貸借契約であれば、原則住み続けることができますが、定期借家契約の場合、あらかじめ貸主と借主の合意があれば再契約は可能ですが、「必ず再契約をする」などの契約を結ぶことはできません。当初の賃貸借契約の期間を越えて家に住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。
まとめ
「リースバック」は、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるので、「老後資金の不足分を確保したい」「年金が不安なので住宅ローンの返済負担を減らしたい」という場合に活用できます。しかし、売却価格は市場価格より安く（約70％くらい）なり、契約内容によってはずっと住み続けられる保証はありません。自分の中で理解せずに契約してから後悔しないように、メリットやデメリットをよく考えたうえで、リースバックを利用するか検討しないといけません。超高齢化社会へ向かっている日本です。老後の資金負担は皆さまの不安要素だと思います。まずは、相談してみるのはいかがでしょうか？ウィズグローバルはいつでも初回相談無料で対応します。