土地活用を検討されている方へ

入居者は賃貸経営におけるお客様であり、主役にあたります。製造業や小売業で顧客のニーズを探るマーケティング活動が欠かせないように賃貸経営でも顧客＝入居者がどのような人（会社）で何を目的に求めているのかに商品提供していく事が重要になります。
　賃貸経営のポイントは「入居者のニーズを捉える」ことにつきると言っても過言ではなく、入居者ニーズを的確に捉えた賃貸物件は良質な入居者で集客でき、トラブルや退去等には無縁の健全経営が実現できます。
　賃貸住宅であれば、単身向けのなのかファミリー向けなのか、社会人なのか学生なのか、高級仕様なのか低額家賃設定なのか、地域や築年数に見合った将来的な設定に入居者ニーズを合わせていく必要があります。
　貸して市場だった時代は、最大公約数を考えた「それなりの物件」であれば入居者の募集に困ることはありませんでしたが、現在は入居者がそれぞれのコンセプトで物件を選択するので、常に革新的な視野で物件作りをする必要があります。
　賃貸経営でも、商品の企画開発の際に消費者のニーズを重視する「マーケットイン」の時代に移行しています。供給側の事情だけでは計画したい土地活用ができないので、成熟している消費者＝入居者事情を理解しないといけません。

2011年（平成23年）には、東日本大震災（M9.0、観測史上最大級）が発生し、建物の全壊・半壊は約40万戸、死者・行方不明者は1万8,434人（平成30年時点）という甚大な被害を出しました。最近でも、2024年1月1日の能登半島地震が発生し未だに現状が整理できていません。
地震調査研究推進本部地震調査委員会では、首都直下型地震で想定されるM7程度の地震の30年以内の発生確率を70％と予測しています。また、内閣府によると最大で死者が約2.3万人、建物の全壊および焼失棟数が約61万棟、経済被害は、直接被害だけで47兆円と試算されています。
そのため、賃貸オーナーとしても建物を工法・構造問わず耐震化してさらに防火構造としていく必要があります。安全な賃貸住宅は、PRできる大きな付加価値として判断されます。

土地活用で建築するビルは、小規模なものは10坪単位、中小ビルでは50坪から100坪、300坪以上であれば大規模ビルと分けられます。それぞれの規模やテナントのニーズによって付加価値の判断基準が変わってきます。
最近では、国際的に展開する企業も多く、規模に関係なく通信インフラの整備が必須項目となっています。

飲食店向け、小売り店舗向け、ブランド店向け、オーナー様が所有している土地の条件によて建築計画が様々となります。スケルトンで利用してもらう店舗が自由に内装設計をできるようにするのか、オーナーがある程度出店する店舗制限したビルにするかによっても資金計画と建築計画が変わっていきます。

　土地の活用を検討するときに、投資規模の判断には土地オーナーの生活設計を考える必要もあります。例えば1億円の投資をして、投資に対する表面利回りを10％とした場合、その人の生涯にわたる収入はどうなるのか、その他の収入はあるかないか、相続税はどのくらいになるのかといった生活設計上必要な諸経費を考慮します。
　実際の土地活用事業では、最終的な手取り利回りが年3～5％になるケースが多いので、1億円の投資なら手取りでざっと月額25万円～40万円程度になります。金額を増額すれば手取りが増えるかというと経済変動など不確定要素やその他の金融資産の余力も検討しておかないといけません。
　リスクヘッジのための備えを含め、総合的な観点からオーナーの生活設計を考えるお手伝いもウィズグローバルはしています。相談だけなら無料ですのでぜひご来店くださいませ。